一般の債権回収の場合と異なり,滞納管理費等の回収の場面では,区分所有法により特別に認められている回収方法があり,その1つが先取特権です。
 

先取特権(区分所有法第7条)

区分所有者は,「共用部分,建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権」,又は,「規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権」について,債務者の「区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)」及び「建物に備え付けた動産」の上に先取特権を有しています(区分所有法7条1項)。

先取特権とは,債務者の財産について,他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受けることを可能とする権利のことです(民法303条)。

管理費は,「規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権」に該当しますので,区分所有法は,管理費等を滞納している区分所有者の「区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)」と「建物に備え付けた動産」について,他の債権者に優先して弁済を受ける特別の権利を認めています。

先取特権の行使にあたっては,債務名義(確定判決等)は必要としません。その為,滞納が続くようであれば,直ちに先取特権を行使して,不動産競売を申し立てることも可能です。

ただし,管理費等を滞納している区分所有者の場合,多くは住宅ローンも滞納していることが多く,その為,不動産競売を申し立てたとしても,不動産の価値をもって住宅ローンすら賄えない状態にあることが多く見受けられます。

このような場合,配当するだけの剰余がなく競売手続は取り消されてしまうことになり,手続を維持することはできません。

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