競売請求訴訟とは

先取特権の実行としての不動産競売の申立,或いは,通常訴訟を経て獲得した確定勝訴判決に基づく不動産競売の申立では,配当するだけの剰余が見込めない場合には,競売手続は取り消されてしまい手続を維持することはできません。しかし,このように剰余が見込めない場合であっても競売手続を維持し続行することを可能とする手段が競売請求訴訟です。

競売請求訴訟(区分所有法第59条)

他の区分所有者の全員又は管理組合法人は,共同利益背反行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく,他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき,集会の決議に基づき,訴えをもって,当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができます(区分所有法59条1項)。

この競売請求訴訟は,あくまで競売を申し立てることを裁判所に認めてもらうための訴訟手続です。競売請求訴訟により無事に勝訴判決を取得することができたところで,当該判決に基づき不動産競売を申し立てることになります。

ただ,競売請求訴訟を提起し,当該訴訟を維持し,最終的に勝訴判決を獲得するためには,厳格な手続と要件をクリアしていく必要があります。

まず手続面では,管理組合総会において,区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成決議が必要となり(区分所有法59条2,58条2項),これに先立ち,滞納者である区分所有者には「弁明する機会」を与える必要もあります(区分所有法59条2項,58条3項)。

次に,要件面では,「他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難である」ことが必要となります。

最低限,預貯金等の債権差押などは,競売請求訴訟提起前に行っておく必要があります。先取特権によっては滞納者の預貯金等を差し押さえることはできず,判決などの債務名義が必要となります。そのため,「競売請求訴訟」に先立ては,「マンション管理費等請求訴訟」を提起する必要があります。

競売請求訴訟で勝訴判決を得ることができたならば,速やかに競売を申し立てる必要があります。当該勝訴判決が確定した日から6か月を経過すると競売の申し立てができなくなってしまうからです(区分所有法59条3項)。

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